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《玉環(huán)市農(nóng)村宅基地管理辦法》的政策解讀

 

一、制定背景

隨著社會經(jīng)濟的日益進步和鄉(xiāng)村事業(yè)的不斷推進，農(nóng)村居民對改善生活居住條件的需求不斷加大，同時農(nóng)村宅基地工作發(fā)生重大變革，故出臺本辦法，規(guī)范村民建房行為。

二、主要內(nèi)容

（一）符合建房申請條件的人群。

農(nóng)村村民需達到法定結(jié)婚年齡（男22周歲，女20周歲）以上，且建房位置符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃（村莊規(guī)劃）；建房涉及農(nóng)用地的，需辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

（二）享受農(nóng)村村民建房同等待遇的人群。

序號	類別	內(nèi)容
1	回遷學(xué)生	遷出后回原戶籍地落戶滿2年的全日制大、中專學(xué)生，且未在國家行政機關(guān)、事業(yè)單位、國有企業(yè)單位正式工作。
2	退役軍人	回原戶籍地落戶的退役軍人。
3	服刑期滿人員	回原戶籍地落戶，不含原公職人員。
4	政策遷入人員	符合政策遷入村集體組織，落戶成為正式成員，且其他地方無宅基地。
5	婚嫁轉(zhuǎn)戶人員	因婚嫁戶口遷入戶改村，轉(zhuǎn)為非農(nóng)村村民。
6	混合戶	非農(nóng)村村民方僅享受過貨幣補償，非農(nóng)村村民方不計入人口數(shù)。

 

 

（三）已享受過宅基地政策的離異戶建造住宅審批。

序號	類別	內(nèi)容
1	離婚 5 年以上（含 5 年）未再婚	可作為家庭成員與父母合并計算人口。
2	離婚 10 年以上（含 10 年）未再婚	可單獨申請。
3	再婚	按新組成家庭申請宅基地。

（四）申請建造住宅的人口計算。

序號	類別	內(nèi)容
1	獨生子女	已領(lǐng)取《獨生子女父母光榮證》的，或未領(lǐng)取該證但其獨生子女在2016年1月14日國家開放二胎政策之前出生的，按2人計算。
2	現(xiàn)役軍人（義務(wù)兵、初級士官及以下）、在校（包括大、中專院校）學(xué)生、服刑人員	可計入申請建房人口數(shù)。
3	混合戶	非農(nóng)村村民（配偶）可計入申請建房人口數(shù)。
4	非本戶直系親屬	不得計入申請建房人口數(shù)（依法收養(yǎng)落戶的除外）。
5	一戶擁有兩本以上戶口簿	有結(jié)婚證或當?shù)嘏沙鏊C明的，可合并計入申請建房人口數(shù)。
6	80周歲以下	可單獨立戶申請。
7	80周歲以上	隨子女申請可計入，但一戶多代按一代計算；無房及子女無資格建房的老人可單獨申請。
8	回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人和其他人員	需持原所在單位或原戶口所在地的無住房證明材料。
9	回鄉(xiāng)定居的華僑、臺灣和港澳同胞、外籍華人	按國家有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。
10	子女分戶申請建房的	需處置原宅基地。
11	其他政策規(guī)定的	按規(guī)定計入申請建房人口數(shù)。

（五）不予批準宅基地申請情形。

1、宅基地面積已達標準再申請的（舊村改造除外）。

2、出租、出賣、贈與及被法院拍賣住宅后再申請的（1987年1月1日前轉(zhuǎn)讓的除外）。

3、不具備分戶條件而以分戶為由申請的。

4、符合分戶條件但未分家析產(chǎn)或分家析產(chǎn)后已達到分戶后各戶限額標準總和的。

5、混合戶中非農(nóng)村村民方已享受保障性、福利性住房政策的。

6、夫妻離婚后未滿五年的。

7、已審批過公寓式（套房）住宅的。

8、征地征收、異地搬遷、農(nóng)村土地綜合整治安置中已選擇其他安置政策的。

9、其他按法律、法規(guī)規(guī)定不予批準的。

（六）宅基地的申請標準。

1.建造宅基地：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如下：

使用農(nóng)用地以外的土地的，每戶可增加15平方米用地面積。3人及以下在原有《不動產(chǎn)權(quán)證書》或《土地使用證》范圍內(nèi)申請拆建的，用地面積放寬到115平方米。

2.建造公寓式（套房）住宅：人均建筑面積控制在70平方米以內(nèi)（不包括附屬用房建筑面積），如下：

（七）常見問題。

1.若混合戶的城鎮(zhèn)人口方未享受過住房補貼、福利性住房等政策，是否能夠計入建房人口？

答：可以。如張三、李四為夫妻，張三為農(nóng)村戶口，李四為城鎮(zhèn)戶口，李四未曾享受過任何住房補貼相關(guān)政策以及保障性、福利性住房等政策，則張三在申請建房時，李四作為配偶可計入申請建房人數(shù)。

2.離異戶申請建房時人口怎么算？

答：如張三、李四原為夫妻，已申請1間60平方米的建房，后張三、李四離異，張三分得房產(chǎn)，李四未分得房產(chǎn)，李四要再申請建房，則分為以下3種情況：①張三、李四離婚未滿5年，則李四無建房資格，不可計算人口。②離婚滿5年后，李四可算入其父母所在戶或再婚后新戶口的建房人口，但不能作為建房申請人。③李四離婚滿10年且未再婚的，且未與父母合并計算的，可單獨申請公寓式（或多層套房式）住宅或按所在村情況申請聯(lián)排立地式農(nóng)房。

3.父母申請建房會不會影響子女建房資格？

答：如原有ABC三口之家，C為獨生子女，分為以下幾種情況：①ABC家庭申請了2間建房（獨生子女計算時作為2人），后C與D結(jié)婚，無論CD是否從原戶口分離，都不能再申請建房。②ABC家庭申請了1間建房，后C與D結(jié)婚，CD可再申請1間建房。③ABC家庭申請了1間建房，C未重新申請建房，AB去世后，原宅基地作為遺產(chǎn)繼承給C，則C不能申請新增建房。④ABC家庭申請了1間建房，C單獨申請了1間宅基地建房，AB去世后原宅基地作為遺產(chǎn)繼承給C，則新老房產(chǎn)均屬于C，但C的子女成年后，該戶仍視為已享受過2間宅基地建房。

4.超過批準面積建房會有什么后果？

答：若超建部分不符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃（村莊規(guī)劃），則無法辦理不動產(chǎn)登記；符合縣鄉(xiāng)兩級國土空間總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃（村莊規(guī)劃）時，以在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)為例，主要分為以下2種情況：超過批準建房面積但符合建房標準，底層建筑面積每間不超過5平方米的：如張三家有3個建房人口，申請建房后批準建設(shè)1間55平方米的房屋，實際建設(shè)59平方米，則繳納超建部分的4平方米罰款后，可按照55平方米辦理不動產(chǎn)登記。

（八）宅基地建房辦理流程圖。

三、關(guān)鍵詞解釋

農(nóng)村宅基地：農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房，附屬用房和庭院等用地。

混合戶：夫妻中一方為農(nóng)村村民，另一方為非農(nóng)村村民。

非戶籍村民：包括非本村戶籍農(nóng)村村民和本村戶籍非農(nóng)村村民。

四、創(chuàng)新舉措

（一）對混合戶的申請條件做了調(diào)整，讓農(nóng)村人口和非農(nóng)村人口的結(jié)合戶能夠更好地享受到宅基地政策。

（二）通過將宅基地和養(yǎng)老工作相結(jié)合，探索村級集體養(yǎng)老的新方式。

（三）探索不動產(chǎn)登記的柔性執(zhí)法方式，避免因建房不可控因素導(dǎo)致房屋移位或超建等情況造成的一刀切現(xiàn)象，更好地保障了群眾的利益。

五、新舊政策差異

（一）管理體系變化。

原實行的《玉環(huán)縣農(nóng)村村民住宅用地管理辦法》（縣政府令第41號）所規(guī)定的主管部門為縣國土資源局，農(nóng)村村民住宅用地的具體管理工作由轄區(qū)的國土資源管理所負責。

新政策采用市級主導(dǎo)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主責、村級主體的管理體系，由市農(nóng)業(yè)農(nóng)村水利局負責全市農(nóng)村宅基地管理有關(guān)工作，各相關(guān)部門配合，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負責申請資格審核、審批和批后監(jiān)管等工作。

（二）調(diào)整混合戶申請條件。

原政策下若混合戶的非農(nóng)村村民方享受過住房貨幣補償（如住房補貼等），則該家庭戶不可申請宅基地。

新政策僅對非農(nóng)村村民方享受過保障性、福利性住房的家庭戶限制宅基地申請。

例：如一個混合戶由甲、乙夫妻二人組成，甲為農(nóng)村戶口，乙為非農(nóng)戶口，乙享受過城鎮(zhèn)居民住房補貼，但沒享受過保障性、福利性住房，則在原政策背景下，該戶人家不可申請宅基地建房，但在新政策背景下，該戶人家可以申請宅基地建房，但乙不得算入建房人口。

（三）新增對80周歲以上老人申請建房的限制。

原政策不對老年人單獨申請建房作限制，導(dǎo)致我市農(nóng)村存在較多獨居老人無人照料以及各部門和村集體配置的養(yǎng)老資源大量空置的現(xiàn)象。

新政策限定80周歲以上老人僅在本人無房且子女無建房資格的時候申請建房，其他時候需要和子女并入一戶申請建房，申請時納入建房人口。同時，新政策鼓勵通過建設(shè)老年公寓等方式進行集中養(yǎng)老工作，并對是否申請宅基地的老年人分級分類提供養(yǎng)老服務(wù)。

（四）新增違建房處置辦法。

原政策不涉及移位建房、超面積建房等違法用地的處置方案，只要未按規(guī)定建房，均不可辦理不動產(chǎn)登記。

新政策將部分違法用地的處置辦法進一步明確，明確在違法用地范圍較少，且完成處罰后仍可按照原批準面積辦理不動產(chǎn)登記。

六、適用范圍

玉環(huán)市范圍內(nèi)的農(nóng)村村民新建、遷建、擴建和重建住宅用地。

七、注意事項

（一）混合戶在申請建房時，因城鎮(zhèn)戶口方的情況不同，所擁有的申請權(quán)限、建房人口等權(quán)利也有所不同。

（二）申請易地建房時必須在提交建房申請之前拆除原有住房、注銷土地使用證和房屋所有權(quán)證，并與村委會簽訂《收回土地使用權(quán)協(xié)議書》后提交審批才能通過。

（三）80周歲以上的老人（本人無房且子女無建房資格的除外）不可單獨立戶建房。

（四）建房時需注意本辦法所提到的申請標準和實際建房批準面積可能有所不同，建房時需按照批準面積進行建設(shè)。

（五）在建房審批時被納入建房人口計算的，即使單獨建戶或進入新的家庭戶，在原建房未拆除的情況下，仍不得申請建房或納入建房人口計算。

（六）非戶籍村民在本村的房屋在有土地使用證、房屋所有權(quán)證或不動產(chǎn)權(quán)證書的前提下，僅在產(chǎn)權(quán)證范圍內(nèi)申請原拆原建或拆擴建住宅的，可參照本辦法執(zhí)行，因為舊村改造需要拆除的，可由村里根據(jù)規(guī)劃對其另行選址安置。

八、實施時間

本辦法自2024年9月1日起實施，同時原有的《玉環(huán)縣農(nóng)村村民住宅用地管理辦法》（縣政府令第41號）廢止。

九、解讀機關(guān)

解讀機關(guān)：玉環(huán)市農(nóng)業(yè)農(nóng)村和水利局

解 讀 人：林  華

聯(lián)系電話：0576-87217125